Pisos a Medias, Vicios Ocultos y Arras · Calle de la Flora, 1, 28013 Madrid · Juzgados de toda España

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Tu ex vive en el piso de los dos, tú pagas la hipoteca y encima no quiere vender

O peor aún; te acabas de gastar los ahorros de tu vida en una casa que parecía recién reformada y a las tres semanas de llover se te cae el techo del salón porque el vendedor tapó las grietas y la humedad con pladur y pintura barata.

Cuando hay un ladrillo por medio, mandar mensajitos por WhatsApp o confiar en la buena fe del otro te cuesta miles de euros cada mes. En esta firma sentamos en la misma mesa a nuestros abogados procesalistas inmobiliarios con nuestros economistas fiscales y peritos arquitectos para que salgas del bloqueo sin que Hacienda te desplume en el notario.

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Cómo desbloqueamos tu dinero en cada caso

Sin tecnicismos para marearte. Esto es lo que dice la ley, dónde suele meter la pata la gente con Hacienda y cómo lo peleamos nosotros.

1. Piso a medias bloqueado; Extinción de Condominio, Proindiviso y Subasta Judicial (Art. 400 CC)

El artículo 400 del Código Civil cabe en una servilleta; nadie está obligado a seguir en un proindiviso ni a ser dueño de algo a medias si no quiere. No necesitas pedir permiso ni demostrar ningún motivo. Mandamos un requerimiento formal (requisito obligatorio de la Ley Orgánica 1/2025) dándole dos salidas a la otra parte; o te compra tu mitad a precio real sacándote de la hipoteca, o vendéis a un tercero. Si en 30 días no firma, metemos la demanda de división de cosa común y el juez saca el piso a subasta pública.

Y aquí viene donde la mayoría tira el dinero; si arregláis el piso como una compraventa normal, Hacienda os clava entre un 6 % y un 10 % de Impuesto de Transmisiones (ITP). Si lo estructuramos nosotros como extinción de condominio, pagas Actos Jurídicos Documentados (AJD; un 0,75 % en Madrid o entre el 1,2 % y el 1,5 % en el resto de España) y evitas la plusvalía municipal. En un piso de 320.000 euros en Madrid, eso son más de 8.000 euros que se quedan en tu cuenta en vez de irse a Hacienda.

Honorarios; 2.200 € a 3.500 € (con acuerdo + AJD) · 3.500 € a 6.500 € + 4 % a 6 % y costas (vía juzgado)

2. Compras una casa y aparecen vicios ocultos o chapuzas de obra (Art. 1484 CC y LOE)

En las viviendas de segunda mano el reloj corre en tu contra; el plazo para reclamar por vicios ocultos (artículo 1484 del Código Civil) caduca a los 6 meses exactos desde que te entregaron las llaves. No prescribe, caduca; un simple WhatsApp al vendedor o a la inmobiliaria no detiene ese reloj si no se hace bien. Si te pasas un solo día, pierdes el derecho a reclamar.

Nosotros entramos de urgencia con perito arquitecto o aparejador para levantar acta del daño, cuantificar cuánto cuesta arreglarlo (y cuánto dinero estás perdiendo si tenías el piso para alquilar, también con clientes inversores de PGK Hiszpania) y exigir o que te paguen toda la obra de reparación o deshacer la compraventa devolviéndote tu dinero más daños y perjuicios. Si la vivienda es de obra nueva, vamos contra la promotora, la constructora y el arquitecto por la Ley de Ordenación de la Edificación (garantías de 1, 3 y 10 años).

Honorarios; 2.500 € a 6.000 € de entrada más 10 % de lo que recuperes y costas

3. Te quieren robar la señal del contrato de arras (Art. 1454 CC)

En España la gente firma contratos de arras de 20.000 o 40.000 euros descargados de Internet sin saber qué está firmando. El artículo 1454 del Código Civil dice que si el comprador se echa atrás pierde las arras, y si es el vendedor quien se arrepiente tiene que devolverlas duplicadas. Pero en el juzgado todo depende de una palabra mal puesta o de cómo hayas hecho el requerimiento en notaría.

Si eres el comprador y no te han dado la hipoteca o has descubierto cargas ocultas en el piso, peleamos para que te devuelvan tu dinero íntegro (o el doble si el vendedor te engañó). Si eres el propietario vendedor y el comprador te ha tenido el piso bloqueado cuatro meses para luego desaparecer el día de la firma, preparamos el acta notarial para que te quedes las arras legalmente y puedas volver a poner tu piso a la venta sin que te bloqueen el Registro.

Honorarios; 2.500 € a 5.000 € de entrada más 10 % de éxito y costas

4. Echar a quien vive gratis en tu casa sin contrato (Desahucio por Precario)

No hace falta que sea un okupa de la calle. Muchas veces el que se mete en el piso y no se va es el hermano tras morir los padres, el ex después de romper o un conocido al que dejaste quedarse dos meses de favor y lleva tres años sin pagar ni la luz. Mientras tú pagas el IBI y la comunidad, él vive gratis a tu costa.

El Tribunal Supremo permite que cualquier copropietario o coheredero ponga una demanda de desahucio por precario (artículo 250.1.2.º de la LEC) para echar al que usa la vivienda en exclusiva sin título y reclamarle además una indemnización por todos los meses que ha impedido alquilar o usar el inmueble al resto de dueños.

Honorarios; 2.500 € a 4.500 € hasta el lanzamiento judicial

La diferencia entre hacerlo con un abogado solo o hacerlo con nosotros

Mira en números reales lo que pasa cuando separas tu piso en notaría o en el juzgado sin que un fiscalista te arme la operación.

Lo que hay en juego Si firmas una compraventa de mitad de piso Si lo armamos como Extinción de Condominio
Impuesto en Hacienda (Modelo 600) Pagas ITP; del 6 % en Madrid al 9 % general en Comunidad Valenciana o el 10 % en Cataluña sobre la parte que compras. Pagas solo AJD; el 0,75 % en Madrid o entre el 1,2 % y el 1,5 % en otras comunidades.
Plusvalía del Ayuntamiento El ayuntamiento pasa el cazo siempre al que vende su parte. No se paga plusvalía municipal cuando el piso es indivisible y se compensa su valor real.
Palo en la Declaración de la Renta (IRPF) Tributas del 19 % al 30 % en el IRPF del ahorro por la ganancia patrimonial. Calculamos al milímetro el valor de adjudicación según doctrina del Supremo para que Hacienda no te gire liquidación.
Quedarte enganchado en la hipoteca Mucha gente cede el piso en privado y sigue figurando como deudor en el banco durante 20 años. Negociamos la salida del préstamo con el banco o forzamos la subasta para cancelar la deuda de raíz.
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Preguntas frecuentes sobre pisos a medias, vicios ocultos y arras

¿Qué impuesto se paga al disolver un piso a medias; AJD o ITP?

Si se estructura como extinción de condominio sobre bien indivisible (artículo 400 del Código Civil en el BOE), pagas Actos Jurídicos Documentados (AJD; 0,75 % en Madrid y entre 1,2 % y 1,5 % en otras comunidades en el Modelo 600) en lugar del 6 % al 10 % de ITP de una compraventa (puedes consultar los tipos y valores en el Barómetro Inmobiliario de España). Si el piso procede de una sucesión familiar bloqueada, coordinamos el pleito con nuestra Unidad de Herencias Bloqueadas y Modelo 650. Consulta los honorarios cerrados en la tabla de precios.

¿Cómo interrumpir el plazo de 6 meses de vicios ocultos vivienda y vicios ocultos compraventa?

En cualquier reclamación de vicios ocultos vivienda o vicios ocultos compraventa, el plazo de 6 meses del artículo 1484 del Código Civil es de caducidad y no de prescripción; un simple mensaje o burofax sin seguimiento procesal no lo reinicia. Un abogado inmobiliario de nuestra unidad presenta de inmediato el requerimiento previo obligatorio MASC y la demanda judicial acompañada de dictamen de perito arquitecto (y rastreo de solvencia del vendedor o promotora mediante nuestra unidad SEASI). Reserva el Estudio de Caso por 190 € antes de que venza el plazo.